• 深军入莞带动东部崛起 新政影响渐减
• 2007年11月08日
• 镇区自住型楼盘 新政影响逐渐减弱　　
  
      最近，虽然整个东莞楼市仍然处于楼市“冰河期”，成交量依然低迷，观望态度仍然很浓，但出人意料的是，东莞镇级级地产市场却显示出逆势的活跃气氛。上周末，不少镇区楼盘开盘销售，如大岭山的格林上院接受认购、石排利丰城市花园园项目开盘以及豪宅项目湖景一号的产品发布，都引起了东莞置业者和业内人士对镇级房地产市场的强烈关注。　　
  　　据悉，以上开盘项目都取得了不错的销售业绩，金地格林上院开盘日推出300套单位，销售当天已经卖出近250套，而石排项目利丰城市花园从十一黄金周开始销售，累计到上周末共推出了333套单位，目前基本售罄，仅剩两套。可以看出，新房贷政策并没有动摇镇区置业者的买房欲望。　
  
      记者了解到，虽然房贷新政策让东莞整体市场观望气氛过浓，但在镇区，由于楼盘大多以自住盘为主，市场消化仍然良好，足以证明，在地产资本向东莞镇级市场转移的总量明显增多的情况下，产品过硬、自住型社区的销售并未受到政策影响，加上楼价跟城区相差较大，镇区的消费需求也在急剧升温。
  
  　　镇区消费需求开始升温
  
      目前东莞镇级地产市场分几个等级，其中，长安、虎门、常平等镇属于一线市场，其房价跟城区没有很大差别，有些甚至比城区的还高，如服装交易名镇虎门一个商铺的价位比城区很多地段都要高。现在东莞许多镇都有自己的支柱产业，并且以此形成特色，如虎门的服装，大朗的毛纺织等。
  
      随着东莞城区市场的竞争越来越激烈以及价格不断攀升，加上镇级市场需求的日渐增大，近两年来地产资本向镇级市场转移的总量明显增多，其投资迹象也日渐明显。尤其是东部镇区的常平，以及南部的沙田虎门港一带的房地产市场，由于抢占了地域优势而占尽风头；黄江、大朗、大岭山等镇的房产市场，也出现后来居上的发展势头。镇级房屋消费需求的升温，直接带动了镇级房地产市场开发量和销售量的上涨。
  
      常平，虎门等镇被确立中心镇的地位后，与周边镇形成了一个聚集效应，房产资源将逐渐向这些中心镇靠拢，因此，一些知名地产商都将开发步伐迈到了这些镇。如中房集团进入常平，开发总占地面积4万平方米的山水雅居；2006年万科地产在常平建设了其在华南区域最大规模的项目——占地66万平方米的万科城；沿海集团在水乡道滘开发了丽水佳园别墅项目。这些大型开发商进入镇区开发房地产项目，必定会推动镇房地产市场从产品素质到营销定位的提升，也在一定程度上带动镇楼市的发展。除此之外，在土地交易环节，镇区的土地供应量相当充足，上半年，塘厦地块还卖出了当时的广东省地王。
  
  　　各镇房价差异大导致跨镇置业
  
      东莞城区的房价在经过2005年、2006年的快速上涨后，目前即将突破8000元关口。相比之下，镇的房价较低，如沙田镇一些楼盘的价格目前仍徘徊在3000元／平方米左右，常平镇镇中心等热点板块多数中高档洋房的价格还普遍在5000元／平方米左右，因此吸引了不少市民跨镇买房。
  
      在厚街工作的黄先生告诉记者，近两年来东莞市区的房价涨得非常厉害，镇区的房价迟早也会涨到市区的水平，因此决定在“镇的房价还没有涨到城区的水平前赶紧出手”，于去年在大岭山镇买了一套3房2厅的房子，总价44万多元。在厚街家具大道做木材生意的夏先生目前在沙田买了一套3房2厅的房子，对于为什么要选择在沙田买房，夏先生表示，因为“沙田紧邻厚街，有些楼盘产品很不错，而且价格更低”。
  
      据了解，前年，在沙田1平方米能卖2500元就不错了，今年在大势的推动下，已经涨到4000元／平方米左右，但仍然要比虎门、厚街等周边镇区便宜，因此，其他周边镇的消费者包括长安、虎门、厚街的购房者都愿意到沙田买房。一位房地产专家指出，目前东莞各镇缺乏统一的城市规划和基础配套，这一点做好后将吸引更多的跨镇投资置业人群。
  
  　　外来购房者淡出镇区舞台
  
      有业内人士分析，东莞镇的楼盘已由外销为主转变为以内销为主，这已成为一个趋势。
  　　以前，在镇区的一些楼盘的主要销售对象是深圳市民，一些中高档住宅的购买人群竟然有六成甚至七成来自深圳，尤其是邻近深圳的塘厦、凤岗等镇区，这一现象更为明显。但是房贷新政后，包括深圳客在内的外地置业者的这一比例有所下降，东莞镇打算换房的本地人以及一些在市区工作的白领阶层，正成为购房主力的一部分，而且这一购房阶层的数量正在不断壮大。从这次房贷新政出台后，镇区楼盘销售依然火爆就可以看出，虽然早前外来购房者包括深圳人在内，对镇区的房地产市场起到了绝对的推动作用，但由于镇区购房人口正在产生绝对性的变化，