物业投资“巧装鸡蛋”可降风险

核心提示

　　地产投资是一条很好的财富通道！

　　房地产置业投资，目的大多有二：一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是将购入的物业出租获取较为稳定的经常性收入。

　　前者，称为自用型投资；后者，被称为经营型投资。

　　无论是否以营利为目的，当你购入房产时，即产生投资行为。你可以自我消费、出租、或者转售。

　　近几年，深圳房价一直都是稳中有升。这也就意味着，房产的投资者或拥有者绝大多数都有相当不错的物业升值空间、租赁收入、转售收益。

投资收益：

高于银行利息即可投资

　　房地产投资，主要看两点：一、租金回报，只要租金回报率高于银行利息，就可以投资；二、物业的升值潜力，只要升值空间高于银行利息，也可以投资。这两点，都是与银行利息做对比。

　　投资者在进行房地产买卖投资回报分析时，其收益率的底线通常是与银行利息作对比。相比之下，购房投资收益大于银行储蓄投资，但风险同时存在。

　　因此，投资时我们应当注意，与相对稳定的储蓄投资相比，购房投资是具有一定风险的。也就是说，如果前期对市场判断不准确，或投资物业性质有偏差，投资结果会有较大的变数。如三年内用于稳定出租经营，则可有租金收益；如税费减免或售价增加，其收益更高；但如果售价没升，三年之后仍无法售出，则投资者只好转为长期投资，靠收租金逐步回收投资资金，继续等待出售时机；如果该物业由于某些投资者没有预料到的因素而贬值或有某些致命缺点，就难以出租或租金偏低，最后不得不以低价亏本转手。住宅投资：

以2房和高端物业为首选

房地产投资主要看地段，地段决定了该物业的升值及收益。

　　若同一地段，如何选择？

　　以深圳目前的楼市来看，投资2房或高端豪宅类，是最佳的投资类型。

　　据统计，深圳市2房供应量最小，深圳目前住宅类物业3房占65％，2房为20％－25％，10％－15％为150平方米以上的豪宅。

　　受供应量局限的2房和高端豪宅，是目前投资市场中的最大热点。

　　对首次投资或手中现金不多的投资者来说，投资地段好、交通便利的2房是稳妥又现实、回报最高的选择。只要价格相等或略低于市价的好地段的2房，都可以大胆投资。

　　深圳是一个年轻的移民城市，对年轻的打工族来说，购买100平方米左右的3房，最少需要70－80万元，即使分25年付款，月供也要3000－4000元，压力是满大的。而2房总价在50万以下，首付相对少，月供1000－2000元也容易接受。

　　如果选择租赁投资，地段好的2房回报率也非常高。

　　如福田南区的益田花园、云顶翠峰等，其2房首期为15－20万元，租金为2800－3000元／月，租金抵月供都有余。

　　对手头宽裕、现金较多的投资者而言，选择稀缺型豪宅，是投资回报最快的物业。目前深圳涨得最厉害的，当属华侨城的物业。如华侨城某物业一期开盘时仅8000多元／平方米，去年10月三期开盘时，均价已升至25000元／平方米，买得早的业主都成了最大利益收获者。商业投资：

以写字楼和厂房为主

　　商业地产的投资，地段是其投资首选，其次为可预见的市场潜力。

　　相对流动性较大的住宅物业，写字楼和厂房的租客较为稳定，客户搬动频率小很多；在交付租金上，住宅物业大多为个人行为，拖延房租时有发生，而写字楼、厂房，大多为公司用户，交纳租金准时、固定。

　　就写字楼、厂房的投资而言，受整个国家经济形势和深圳的经济地位逐渐上升的利好，深圳整个的CBD写字楼走势都非常好，租金上扬，回报率高；物业升值快，升值潜力很大。

　　除此之外，车公庙一带的写字楼，也是租金和物业升值最快的地方。

　　以中心区CBD写字楼为例，在刚开盘时的均价为9000－9500元／平方米，现在租金可达90元／平方米，转售已达12000元／平方米；车公庙写字楼，发售时均价为8000元／平方米，租金现在也有80元／平方米，转手的价格也上升到了10000元以上，投资回报都非常高。

　　在面积上，写字楼投资以40－50平方米为佳。现在国家对企业注册有明确规定，商住楼或住宅不能注册公司，此举将众多刚成立的公司转到了写字楼。而7成实用率、建筑面积为40－50平方米的户型，为租客心水户型。

　　深圳的写字楼投资者，选择5－10年的中长线投资较好，短期内不会有太大涨幅。