供求关系有所缓解

　　去年福田楼市供求紧张，新增供求比为0.51：1,达到近年最低值，促使该区域在2005年成为全市供求关系最紧张、房价最高的一区。

　　今年由于置业重心再度向关外转移，部分置业者被分流，估计供求关系会有所缓解。

　　今年福田区的新开发项目集中在中档楼盘，包括成熟社区的后期单位和旧城改造项目，预计总推盘量为100万平方米左右。

　　这些项目中新洲片区占了相当分量，有机会成为2006年福田的热点片区。

　　福田的新项目周边配套成熟，加上相对于关外楼价较高，房价短期大幅攀升机会不大，所以较适合家庭自住及商务客户租用。

多元化特征更加明显

　　罗湖作为特区最早的建成区和商业中心区，土地使用密度已趋饱和，可供开发的成片土地越来越少。土地资源的稀缺性和城市土地的不同区位，成为罗湖区无法回避的现实。

　　2006年，罗湖新推盘量将大幅减少，目前可统计的只有蓝馨苑、东方尊峪、鸿景翠峰、阳光名居三期、风格名苑、龙园龙凤雅居和丰湖花园7个中小户型楼盘。

　　目前区内蔡屋围改造工程已经启动，相信随着城中村改造的深入，区内的楼盘供应紧缺的状况能够得到一些缓解。

　　多元化将仍然是罗湖的特征，这包括住宅、写字楼和商铺，尤其是商铺和写字楼，可能将继续成为罗湖非常突出的一个相对于其他区域不同的特点。

重回大盘时代

　　今年南山区住宅供应活跃的区域有红树湾、南油、前海、蛇口和西丽，分别有2－4个项目推出，其中红树湾片区、南油片区供应量较大，均超过30万平方米。南油片区的华联·城市山林、前海片区的星海名城6期、蛇口片区的兰溪谷2期、西丽片区的城市假日2期、红树湾片区的御景东方、南头片区的名家富居，个盘规模在12－23万平方米之间，8个大盘总建筑面积132.64万平方米，住宅面积约106.1万平方米，占已知在建项目住宅总量的70％，今年南山将重回大盘时代。

　　值得关注的是蛇口东填海区，片区推出的项目数量不少，保守估计其供应规模也在20万平方米左右，将成为南山区新的热点区域。

推盘量大难消化

高端置业核心地

　　去年盐田推向市场的楼盘只有5个，而且分散在沙头角、后方陆域和梅沙三个片区。据悉，金港盛世、瀚海东岸、碧桐海苑的大型商业裙楼，目前也正处于招商阶段，相信大型高档商业的进驻也将逐步完善盐田区的商业配套。

　　从去年部分楼盘购房者来看，已有相当部分的人是来自福田、南山甚至关外，这说明他们看中了盐田区未来的发展潜力和优越的山海居住环境。发展商借此大好时机，加快了建造步伐，想在今年的盐田楼市中尽展各自的风采。

　　据了解，目前已有天琴湾、联泰山体别墅两个顶级豪宅项目蠢蠢欲动，预计将会在下月面市；而东埔海景三期、17英里等高端楼盘也将陆续推出；此外还有湖心岛公寓、优品艺墅雅居等各具特色的项目也将点缀其间。

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各区域全面开花

　　预计今年宝安楼市推盘量进一步增加，宝安片区将是整个深圳地产最耀眼的明星。宝安中心区、西乡片区、周边各街道及龙华片区将全面开花，继续呈现一片繁荣的局面。

　　今年，深圳西岸将有西城上筑、高发第五大道一期、幸福海岸二期等9个项目推出，总推量接近100万平方米。西乡片区将有富通城二期、招商华侨城曦城等推出，总面积在57万平方米左右。

　　2006年的龙华将是豪宅的舞台，星河丹堤、潜龙山庄、信托项目等预计都将于明年入市。豪宅项目的集体入市将导致市场的压力过大，也将迫使发展商在产品上下足功夫。该片区将体现深圳二十一世纪居住文明和城市建设质量水平的现代化、生态型的综合居住区，因此这些项目对置业者将具有一定吸引力。

推盘量大难消化

　　过去，龙岗中心城年均消化量不过50万平方米，仅今年就预计将有150－180万平方米推出，明年更是只多不少。加之市场刚刚经过急涨，市场如何拓宽成为首要问题。

　　今年的龙岗楼市，由于产业集中度全市第一，必将进入以大型企业为核心的“巨人经济时代”；而龙岗房地产业将表现为“事大主义”，包括大住宅项目、大政府投资、大交通设施、大型企业、大产业格局，必将带动区域价值进一步提升。

　　从片区功能定位而言，随着深圳“西进运动”告一段落，地处深、惠、莞三城市交汇点的龙岗中心城，会产生“城际中心化”效应，吸引东莞“凤清塘”、惠汕等次级城市群高端客户归附，在两年内成为关外“价格高地”。

不断释放能量

本报地产部第三