供求关系有望缓解

　　去年下半年深圳房价的疯涨，总体来说是由多方面复杂因素造成的：包括受上半年新政影响，被积压的置业需求选择在下半年集体释放，包括“房荒”的夸大炒作，造成深圳无房子可卖的负面心理影响，还有分期销售、提前登记等违背市场道德的销售行为，也造成了房价的不理性上涨。

　　但不能忽视的是，深圳楼市供求关系的高度紧张，才是造成去年10月开始的房价疯涨的最直接原因。数据显示，2005年全市累计完成房地产开发投资419.59亿元，同比下降3.37％；商品房竣工面积为656.23万平方米，同比下降了35.18％；商品房批准预售面积累计为894.35万平方米，同比下降6.45％，其中住宅批准预售面积711.58万平方米，同比下降了10.96％。

　　2006年，在全民置业大潮再次来临、置业刚性需求有增无减的背景下，深圳住宅市场的供应量将得到一定程度的增加。

　　首先是政府10年建2000万平方米廉租房的计划预计将真正启动，这会对深圳楼市产生重大影响，香港就曾经采取类似措施来稳定房价，并取得明显成效。这种由政府来直接提供供应量的形式，实际上也是调节市场最直接、最有效的方法。一旦该计划真正于2006年实施，那么明年有近200万平方米的廉租房入市，这将对稳定房价产生非常积极的影响。

　　同时，预计在2006年下半年，随着新增用地的不断出让、存量土地的加快入市，以及调控政策的陆续实施，市场预期将逐步稳定，供给压力将有所减缓。据悉，2006年宝安就将有20多个项目入市，总推盘量有望突破300万平方米大关；而龙岗中心城的推盘量也将超过200万平方米，其他各区也将陆续有新盘推出。因此2006年楼市紧张的供求关系将有望得到一定缓解，房价疯涨的情况也较难出现。

房价将理性回归

　　2005年是业界公认的房地产政策年，在一系列政策的规范和调整下，除深圳外，上海、北京、杭州等地的房地产市场都不同程度地出现了回落，成交大幅减少，市场信心减弱，需求被抑制。同时，2005年国内出口首次出现下滑的趋势，这就使得如何扩大内需再次成为经济工作的重心。

　　建设部有关人士就曾多次表明，2006年应该是一个鼓励住房消费年，需求的扩张可能是实现2006年国民经济稳定运行的关键。怎么扩张供给不是最重要的，扩大消费需求变成了关键。在扩张消费需求中，对上下游产业带动作用最大的仍然是住宅消费，鼓励普通商品房消费将是2006年引人注目的重点。这也就表明，2006年可能出台的房地产政策，目的将着重于扩大需求的同时稳定房价，而不是打击市场信心，抑制需求。

　　2006年新的政策和措施会在鼓励和促进市场健康发展、调整供求关系、改善供应结构、加快外来人口中低收入阶层的住房保障建设等方面着手。因此2006年的深圳楼市，将会以稳定房价为主，房价应会被保持在合理空间内理性上涨。

优化供应结构 减弱“粘连”效应

　　近日，深圳市国土资源和房产管理局有关人士透露，从明年开始，深圳市政府在出让房地产用地时，将在土地出让合同中明确普通商品房与非普通商品房比例，以调整住房供应结构，控制因豪宅价格大幅上涨带动普通商品住宅价格上涨的“粘连效应”。数据显示，占全市总套数88.61％的单套建筑面积144平方米以内的普通商品住宅，全年价格同比上涨11.45％；而仅占全市总套数11.39％的单套建筑面积144平方米以上的非普通商品住宅，价格就同比增长了25.98％。

　　因此在2006年，豪宅带动普通住宅价格上涨的“粘连”效应有可能得到控制：一方面受政策的鼓励和调整，以及供应量的增加，普通住宅的价格将会保持稳定，控制在小范围内波动；豪宅方面则因为供应量少，深圳市场的需求又较大，价格还有上涨空间。

　　总体上来说，在深圳GDP连续保持15.8％的年增长率、深圳人均收入连续居全国大中城市第一位的强势背景下；在深圳置业的刚性需求有增无减、新增人口源源不断产生新增居住需求的直接动力下，2006年的深圳房价依然不可避免地会出现上涨的趋势。但随着供应量的增加、深圳住房保障系统的逐步建立以及国家房地产政策的不断规范调整，2006年的深圳房价将回归理性，上涨幅度得到有效控制，一套新的房地产市场价格规律，将在这个过程中逐渐形成。

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上海房价将“锯齿形”下降　　部分业内人士认为，上海今年楼市将延续2005年下半年供大于求的态势。预计全年一、二手房需求总量可达到3500—4000万平方米，仍然供大于求。但随着供应结构的改善及自住需求的启动，供求差额将会逐步缩小，预计价格将呈“锯齿形”下降