刚刚落幕的春交会并没有给行业带来普遍预期的报复性反弹，成交量虽有所增加但绝大部分仍仅仅局限于少数特价单位。于参展项目所推出的庞大供应量而言，成交状况实在是不乐观。但表面上参展期间旺盛的人气很容易给人以错觉，总有人会据此说深圳的刚需如何大，只要继续坚持一定会好起来。如果发展商仅仅就此判断后市将回暖而继续坚挺价格，那只能求神保佑了。
深圳本地的自主需求到底有多少，在现在看来是一个至关重要的问题。在市场经历高潮期而大幅调整并长时间观望后，最先出现的一定是以用家试探性入市为特征的所谓复苏期，这一阶段几乎全部为所谓刚性需求的买家，只有当这部分客户绝大部分被市场的低价格消化完以后，少数激进的投资客才肯入市，市场才有机会逐步进入下一轮上涨周期。
以深圳楼市而言，在经历去年上半年的疯狂和下半年的冷静后，在3月份部分发展商的减价刺激下自住买家开始入市，使3月一手成交激增至19万平方，4月继续增加至26万，而这两个数值应该可以全部认定为自住。同时以2007年全年接近1000万平方米的一手成交为基数，保守估计其中的投资用途比例为40%，则全年自住用途的应不低于600万平方米，即平均每月50万平方米左右，可以看出目前自住用家仍有近一半尚未入市，后市回暖尚需时日。此外，由于此阶段入市的主要为用家，且相当比例为首置的上车客，决定这部分人群几乎只对价格敏感，其他送装修、送电器等优惠较难打动其入市的决定，这也是近期只有特价房容易成交的原因。
不仅目前自住需求还远没满足，市场仍将等待进一步通过降价刺激更多刚性需求入市之外，后市深圳本地一手住宅的供应也不容乐观。
在存量方面，2007年下半年深圳住宅存量不断增加。根据中原统计，截至4月底，全市可供出售的一手住宅达33000套，约340万平方米。按2007年全年500万平方米月均42万平方米的销售速度，深圳仅目前的一手住宅存量至少需要8个月左右的时间才可消化完；如按2007年5-12月全市270.5万平方米月均34万平方米的销售速度，深圳目前的存量需要10个月左右的时间才可消化完。如按2008年1、3、4三个月月均25万平方米的销售速度，则需要长达13个月的时间。
在新增供应方面，2008年5-12月全市基本可以确定入市销售的住宅约437万平方米，另有约150万平方米的潜在供应住宅有望在年底入市。分区看，龙岗、宝安和南山将是供应大区，龙岗2008年5-12月基本可以确定的供应量达146万平方米，加上41万平方米的可能性供应，龙岗5-12月的供应量有望达到187万平方米，超过2007年5-12月179万平方米的实际供应量。宝安区5-12月的供应也有望达到183万平方米，其中基本可以确定的供应量为132万平方米，超过2007年5-12月129万平方米的住宅实际供应量。南山2008年5-12月份的供应同比将显著增加，基本可以确定的供应量达107万平方米，远超2007年同期88万平方米的供应量，此外，南山尚有54万平方米的住宅可能在年底入市。
深圳面临的压力最大的是龙岗区，片区目前存量110万平方米，加上新增供应，年内可售的住宅面积在250-300万平方米之间，按8个月167万平方米的销售量算，到年底该区的存量至少还有89万平方米。
从目前市场各片区降价幅度与成交量的关系上大致推断，普遍在现有价格基础上降价10%可以明显刺激销售，考虑到降价的效用递减，预计降幅15%可以消化大部分自住买家，成交有机会回升至每月50万平方米的水平。在未来8个月可预见的庞大供应下，各项目不仅要和时间赛跑，争取早降价占据主动，还要和同行比降价幅度，才可能实现较高的销售率，总之，一方面供应巨大，一方面自住客数量有限，各项目可选择的余地并不多。
刚刚落幕的春交会并没有给行业带来普遍预期的报复性反弹，成交量虽有所增加但绝大部分仍仅仅局限于少数特价单位。于参展项目所推出的庞大供应量而言，成交状况实在是不乐观。但表面上参展期间旺盛的人气很容易给人以错觉，总有人会据此说深圳的刚需如何大，只要继续坚持一定会好起来。如果发展商仅仅就此判断后市将回暖而继续坚挺价格，那只能求神保佑了。
深圳本地的自主需求到底有多少，在现在看来是一个至关重要的问题。在市场经历高潮期而大幅调整并长时间观望后，最先出现的一定是以用家试探性入市为特征的所谓复苏期，这一阶段几乎全部为所谓刚性需求的买家，只有当这部分客户绝大部分被市场的低价格消化完以后，少数激进的投资客才肯入市，市场才有机会逐步进入下一轮上涨周期。
以深圳楼市而言，在经历去年上半年的疯狂和下半年的冷静后，在3月份部分发展商的减价刺激下自住买家开始入市，使3月一手成交激增至19万平方，4月继续增加至26万，而这两个数值应该可以全部认定为自住。同时以2007年全年接近1000万平方米的一手成交为基数，保守估计其中的投资用途比例为40%，