• 深楼市持续调整 90平米以下成交比大
• 2007年11月29日
• 90平方米以下二手住宅成交比例较大
  
  　　今年的深圳房地产三级市场经历了一场冰与火的洗礼，从年初的稳步上涨到年中的高速发展，买卖成交量以月均20％－30％的幅度上涨。最新出炉的《世华地产市场研究报告》数据显示：2007年7月份，深圳市二手住宅买卖成交量达到历史顶峰，单月买卖成交面积接近140万平方米，单月买卖成交套数超过16000套。进入8月份，成交面积急剧下降，平均月降幅达到35％－40％。到了10月份，二手住宅买卖成交面积连40万平方米都不到，“金九银十”的历史现象被打破，深圳二手楼牛市从此拉开了调整的序幕。
  
  　　两大因素制约市场购买力
  
  　　今年7月份之前，深圳二手住宅买卖成交市场的火热，源于金融政策的开放以及证券市场的持续火热。7月份之后，银行紧缩对个人住房消费贷款，以及证券市场进入大幅调整，这两个因素在很大程度上制约了的市场购买力。
  
  　　首先是今年7月份，深圳市各商业银行在银监会及央行的监督下，同时紧缩个人住房消费贷款，高按揭放款情况大幅减少。据《世华地产市场研究报告》显示，按揭业务在银行紧缩住房消费贷款前，深圳二手住宅市场成交单位中，办理八成以及八成以上按揭的买家达七成。首付两成买房的情况最为普遍，首付三成以及三成以上的买家较少。可见，银行对个人住房消费贷款的严控，是深圳二手房市场买卖大幅下挫的主因之一。
  
  　　其次，上半年的牛市让大部分的投资者获利颇丰，对于部分资金较少的潜在置业者来说，上半年的牛市让他们积累了买房的资本，因为股市获利而置业的买家也占市场需求的一定比例。相对应的，股指步入6200点的高位之后急转而来的调整也令投资者资金被套，无论是清仓还是补仓都令投资者的个人财富大幅下降，对于抑制潜在的二手住宅需求也有一定的影响。
  
  　　90平米以下住宅需求旺盛
  
  　　虽然进入调整期，但是深圳二手住宅各面积区间需求变化不大。这一现象证明，8月份前的投资热没有影响市场单位需求结构，投资型买家对单位的需求分布较为平均，并未因为某区间面积的单位被过度热炒而使未来风险较大。
  
  　　《世华地产市场研究报告》指出，90平方米以下的单位依然是市场需求的主体。无论是7月间的市场高位还是10月份的市场低位，90平方米以下的单位都占有市场需求的2／3左右。市场对于91－144平方米区间单位的潜在购买力较强，在有效盘源稍有增加的情况下，市场反应迅速，从而造成了8月间91－144平方米单位占有市场成交比例较高。9月间91－144平方米区间单位买卖成交所在比例的回落，是受到银行对于个人住房消费贷款的限制以及市场较强的观望气氛的影响。从7－10月间145平方米以上单位所占有的市场买卖成交比例可以看出，这一区间的单位波动较小。其原因在于购买此类单位所需要的资金较大，潜在买家相对稳定，但数量有限。
  
  　　观望持续成交均价降幅有限
  
  　　虽然7－10月间，深圳二手住宅市场买卖成交量大幅下挫，但是成交均价却降幅有限。7月份的市场高位与10月份的市场低位相比，整体降幅仅为9.2％。造成这一现象原因的，世华地产市场研究中心总监肖小平分析认为有两点：第一、二手住宅的潜在买家对于目前的市场依然持观望态度，未来可能出现的价格滑落令多数人持币待购；第二、目前的市场价位依然没有降到买家的心里价位，所以自住型买家的购买力并没有得到释放。
  
  　　罗湖、盐田、宝安和龙岗区是调整期二手住宅成交均价依然较为稳定的区域。虽然这四个行政区成交均价相对稳定，但是成交量大幅下挫也是不争的事实。其价格稳定的原因在于这四个区域的自用型买家，一直占有较高比例，他们所带来的持续而稳定的市场需求，是稳定目前价位的基础。
  
  　　同时，由于之前这四个区域的价格涨幅相对不大，所以其下降的空间也较为有限。不过，二手住宅成交量的缩减直接影响了市场成交量的基数，基数较小并不能反映目前市场需求的核心，在市场观望气氛的持续影响下，这四个区的成交均价不一定能继续稳定在目前的水平。
  
  　　8月份，南山以及福田的市场成交均价下挫明显，9月和10月份的价格相对稳定。其原因在于，7月份之前，南山与福田两区的投资比例较高，价格上涨过快，从而使多数单位具有较大的利润空间，市场成交价格的小幅下挫依然能够被业主接受。9－10月份，市场成交均价走稳是因为业主报价依然稳定在8月的水平，市场接受度较小，从而引发了市场成交量的大幅下挫。这一原因也是引发福田与南山10月与7月二手住宅买卖成交量变化较大的原因之一。