二是歧视性按揭贷款；

　　三是严格执行土地增值税并开征物业税。

　　三招或可让楼市降温

　　根据中国房地产业协会与市场研究专业委员会上半年报告，结合当前的市场形势，可以看出房地产运行主要有两个特点：一是房地产投资、投机性需求(包括外资的进入)仍有上升势头，而住房供不应求的局面在短期内难以缓解，住房价格上涨压力依然存在；二是市场消费结构的现状与供应结构调整的目标不相协调，在商品住房市场总量不足的状况下，调整住房供应结构难度很大。

　　2005年以来，政策频出，房价频涨，现在房地产市场上问题依然存在，政府势必还将出台一些新的调控措施。未来的政策，“稳准狠”格外重要。那么，怎样才能有效达到调控目的的“稳准狠”的举措呢？

　　很显然，当前中国房地产市场最大的问题仍然是供需失衡。为此，必须找准供需的“七寸”之地。为此，首先要大力增加土地和住房的有效供给。在国家固定资产投资和房地产投资规模已较高的情况下，坚持有保有压的方针，增加普通商品住房、“两限房”和经济适用房的供应。加大对闲置土地的处置力度，针对开发商“囤地”、“捂盘”、“惜售”等人为地制造“饥饿效应”的行为，坚决征收土地增值税，对于严重犯规者可以考虑征收惩罚性的土地增值税，令开发商的暴利性资本收益“归零”。

　　国家要在固守18亿亩耕地红线的前提下，增加工业用地容积率，调整好住宅用地与工业用地结构。要研究符合城镇化规律的，将城市建设用地增加，农村建设用地减少，让城市住宅用地增加与农村宅基地的减少相挂钩。由于农村居民人均用地一般在150-200平方米之间，大于城市建设用地人均100平方米，这样的调整，既可以提高城市土地的供应，又能在总体上缩小建设用地的规模。此外要启动中国土地产权的新一轮改革，将所谓的“小产权房”由争论延伸到落实。

　　其次，要实施需求管理。调控住房需求的办法有积极和消极两种。当前房价快速上涨将“消极”地调控需求，令许多消费性需求的购房者选择面积较小的住房。从对北京、上海、深圳、天津4城市最新的消费者调查看，过半数的消费者选择了90-100平方米的户型，这说明消费者已从盲目地追逐大户型住房开始更偏向适中面积的户型选择。除了放任价格上涨从而“消极”地调控需求外，政府也可以考虑通过减少“流动性”来“积极”引导需求。当前，住房的需求旺盛来自于“流动性过剩”。

　　总结当前的“流动性过剩”，又有三大来源，一是外汇流入，二是储蓄存款的搬家，三是以消费信贷为代表的金融杠杆的放大。比如，通过住房按揭贷款，100万的本金可以购买300多万的住房(投资)，而通过住房的再贷款，所购买的住房又可通过抵押获得贷款去买股票，这使得“流动性”倍增地创造出来。政府完全可以通过消费信贷的变化主动引导住房需求的变化，进而引导供应结构的改善。一个可行的手段就是对不同户型(或金额)施以不同的金融杠杆。如规定购买大户型(如120平方米以上)的住房将不再给予按揭贷款。

　　相反，对于人均住房面积低下的，对于购买90平方米以下住房的可以适当降低首付比例，并给予国家优惠的利率。如此，不仅可以从总量上减少当前的“流动性过剩”状况，而且可以从结构上引导住房需求。

　　对住房需求的“积极”调控尤其是对投资性与投机性住房需求的“积极”调控，还有一个重要办法是征收物业税。如果对开发商征收100%的土地增值税，则理论上不会再有开发商“囤地囤房”行为的发生；如果对物业升值征收100%的税，则不会再有投资物业(房地产)的需求冲动出现。

　　因此，最好的调控是打出上述针对性的供需组合拳。简单来说就是三招：一是让农民拥有充分的土地产权，并且让这些土地进入供应市场；二是歧视性按揭贷款；三是严格执行土地增值税并且开征物业税。此三招针对的全是房地产市场的命门，完全可以确保市场降温，并引导需求与供应结构更加合理。

　　说到底，不是房地产调控失败，而是某些房地产调控举措不到位以及地方政府的故意阻挠，如果中央政府真要下决心，并且有的放矢，房地产调控一定可以达到预期效果。