——深圳二手楼市场将面临考验

　　4月26日，住房贷款增加利息。5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。这一系列政策出台之后，深圳的房价走向如何呢？普遍的看法是将走向理性，趋向平稳。那么，对于正在逐步走高的深圳二手楼市来说，新政策带来了一些新情况。二手楼市场的未来将向何处去？众说纷纭。但是，有一个看法正在成为共识，那就是深圳的三级市场将面临前所未有的考验。观望期已经形成？

　　5月的最后一个周末开始，深圳的多家商业银行在加班加点，抓紧处理那些已经递交了贷款申请，但还没有来得及办理审批的住房贷款手续。

　　过去的一周里，深圳各大产权交易登记中心人头撮动，一些确定意向的买卖双方，在抓紧实行新政前的最后时机，进行过户登记。表面看来，市场交易非常旺盛，其实是虚火，有人戏称：这是过去近两年时间里深圳房价节节攀升的“回光返照”。种种迹象表明，三级市场将出现一个不会太短的观望期。

　　从5月初开始，有信息透露多家大型地产中介的经营业绩受政策影响而出现下滑。截止6月初，一些中介公司的业务成交量下降了20%，最多的下降了40%。从市场来看，“想买房的暂时不要买，想卖房的暂时不要卖”已成为一部分人的共同心态。普通置业者看好深圳房价将走上理性和平稳，而对于一些投资客来说，期待市场可能出现去年新政出台后经过短期调整，房价出现暴涨。因此，深圳三级市场的观望心态已经初步形成。

　　观望心态的形成主要来自两个方面。一方面，新政策出台充分说明了政府对稳定房价的决心和强硬的手段。显然，政府为了稳定楼市，可能还会采取进一步的措施和更加有力的手段。业内人士、普通百姓的普遍看法是：在最近一段时间，各地方政府有关房地产的具体调控细则将会陆续出台，打压和制约炒楼行为，规范市场，稳定房价。那么，政府为了稳定楼市究竟还会有什么样的政策出台呢？另一方面，实行新政后，包括专家、学者、业内人士在内，大多数人对房价的走势难有一个准确的判断。买家担心房价出现大跌，不敢匆忙购房。投资客和持房者担心房价上涨，现在出手可能不合算，不如转向出租和长线投资。

　　观望期是一种短暂的平衡，对于房价的降温、市场理性化和规范的交易行为有着一定的益处。然而，一旦房价的走向趋于明朗，就会打破这种平衡，市场将很快走上活跃。

寒潮期真的会来吗？

　　上周日，笔者随机走访了福田区、罗湖区、南山区9家小型中介的地铺，其中8家地铺有近期将地铺转让出去的意向，只有1家地铺表示观察一段时间再说。同时，个别小型中介应对即将到来的低迷市场，可能会做裁员的选择。

　　5月底至6月初，关内一手楼和关外的高端新房在销售上有突然卡壳的现象。一改过去销售火爆的局面，成交数量锐减。房价持续非理性上涨的新房市场，在目前情况下，将带动高端二手楼价的下降。以南山区为例，前三个月快速上涨的二手楼盘已经出现了不同程度的价格下降。

　　新政策出台，对于逼退楼市炒家有着很强的威力，但在一定程度上也影响了一些普通置业者的信心。受股市复兴的吸引，楼市资金向股市转移的趋势也较为明显。与一手楼一样，二手楼市进入低迷状态似乎难以回避。

　　有一少部分人预计，在这个夏天里，受新政策的影响，深圳房地产三级市场及中介经纪机构将是一个“冬季”，二手楼市场将进入一个短暂的低迷期或寒潮期。

　　目前，深圳房地产三级市场中有多种声音在预见和解读。一种说法是90平方米以上的高端物业将出现价格回落。受政策强迫和原有底价虚高的影响，经过一段时间沉淀，这些物业的价格将回落到一个正常水平，带动二手房价的下降。另一种说法是受“双70%”的制约和可开发土地资源减少的限制，高端物业的中长期将有较大的升值潜力。一部分人认为，二手楼买卖市场将明显下降，租方市场将会保持原有的态势或略有增加，楼盘租金波动的幅度不会太大。因为原来有买房打算的人，一部分转向了租房，一些投资客暂停抛楼，转向长线投资，将房产转向了租方市场，维持了市场的平衡。

　　甚至，有一些极小的声音：深圳的二手楼会不会出现九十年代的漰盘？二手楼的价格会不会一泻千里？笔者认为，这种现象是不可能出现的，政府有足够的能力和预见性来确保楼市的繁荣稳定，市场也有足够的内力促使楼价平稳。当然，二手楼市肯定会受到这些因素的影响和考验。

　　对于三级市场中介企业来说，市场的低迷将带来较大的冲击。有关人士人析：未来一段时间内，深圳二手楼买卖的成交量将下降30%到50%，受到冲击最大的是中介公司的生存与发展问题。利用市场低迷的机遇进行内部整合，主动调整，提高服务质量和专业水平，将是中介机构应对市场挑战的必由之路。

调整期有多久？

　　作为调控细则的九部委“十五条意见”，不但涉及面更广，且落点更为明确、量化。90平方米、5年、70%、35%