深圳楼市进入临界状态

　　山雨欲来，风满楼市。近期市场的观望气氛越来越浓厚，银行、开发商以及市民对楼市的心态都颇为敏感，开发商担心如此僵持或继续发展下去将可能出现资金链断裂和滞销的情况，银行则更担心楼市一旦下滑所带来的金融风险以及种种的连锁反应。一位业内人士坦言，用“已经达到一个临界点”来描述目前楼市的状态也许是最为恰当的。

楼市或将晴转多云

　　数据显示，今年一季度，深圳一手楼成交套数约17000套，同比减少28.9％；销售面积160万平米，同比减少24％。而一季度深圳的楼价却飙升了20％多。成交乏力但价格高悬不下的局面在第二季度继续加剧。根据美联市场研究部的最新统计，刚过去的4月份，深圳一手住宅实际需求持续下跌，全市成交套数约3507套，环比下跌约15％，同比减少67％。成交面积环比下跌12％，同比减少61％。

　　值得注意的是，这种成交量下跌、价格上涨的情况在二手市场交易中也已出现。从美联物业今年“五一”黄金周的三级市场成交状况来看，成交面积同比下降12.5％，环比4月1日至7日下降52.3％，成交均价却仍然延续了4月的汹涌涨势，环比上涨12.6％，同比上升35.4％。深圳中原地产副总经理王楚坤在接受记者采访时也表示，深圳中原地产三级市场4月以来的成交量在下降。

　　有业内人士分析认为，量跌价涨的情况隐藏着一定的楼市风险。深圳楼市在经过2005年的疯狂之后似乎开始出现了乏力的现象，三级市场作为楼市的终端市场向来是楼市的晴雨表，从这点来看，深圳楼市似乎即将由晴转阴。

银行加强风险控制

　　一位银行内部人士向记者透露，近来尤其是加息后，有些借款人还款意愿下降，个贷不良率有上升苗头。关于这点虽然多数银行的高层在接受采访时都予以了否认，表示个贷不良率一直比较平稳。但深圳不少银行都明显加强了风险的控制。除了对贷款企业和个人的贷款条件进行严格审查以外，还积极按照中国银行业监督管理委员会等有关文件精神开展案件专项治理工作、严密监控主要地产企业的运行状况，催收应收贷款已然成为银行当下的主要工作。上述银行职员还告诉记者，“最近催收贷款被提到前所未有的重视程度，成了我们开会的一个重要内容，还增加了专职催贷人员，以降低个贷不良率。”

　　最近世联个人物业评估中心提供的数据显示，2006年第一季度其为各大银行提供的询价服务单数已近1万单，出具的各类评估报告数量近3000份，比去年同期同类报告的数量翻了一番。这说明了一方面银行把单小、量大、风险小的二手楼按揭业务当做了“香饽饽”，另一方面也表现出银行在不断提高风险防范意识，并采取同规范评估公司合作的形式来控制市场风险。

个贷业务前景不明

　　在银行存贷差日益拉大的大背景下，“拼个贷存量、挖中介机构的贷款资源”成为商业银行完成总行信贷指标的主要手段，各家银行都在积极抢夺个贷市场这块蛋糕。

　　今年的春交会上，建设银行、工商银行、民生银行、永亨银行等纷纷拿出自己的“看家”房贷产品，固定利率房贷、双周供、父子接力贷、再按揭贷款、贷生利、循环贷款……各家银行几乎都使出浑身解数争夺深圳房贷市场份额，甚至连暂时还不能开展人民币个人贷款业务的外资银行业也在酝酿方案，将目光瞄向房贷市场。而据兴业银行华富支行行长助理刘义芳、民生银行深圳分行个人业务部经理透露，目前两家银行各自还准备将这些名目繁多的个贷品种包装成“贷款理财”业务，不日就将推向市场。

　　虽然各家银行都在向借款人示好，但是当前房地产市场的走向难以辨清也使得银行房贷业务的前景不明。一贯的观点认为，深圳市场需求旺盛，但房价涨得太快，越来越对购房需求产生不利影响。种种迹象已经显示，人们购买新商品房的能力在下降，这对银行的房贷业务来说无疑是个坏消息。据央行上海总部近日发布的最新信贷统计数据显示，今年4月份上海市中资银行个人住房贷款较上月减少22.51亿元，为连续第10个月下滑，尽管跌幅有所减小，但预计短期内尚难走出跌势。

记者观察

加息不如征税

　　4月末的加息和首付五成的传言，一时间不仅让渴望房价下跌的人们生出许多希望，业内也把这看成对房价二次调控的开始。

　　记者以为，要平抑房价，靠加息这样的金融调控是起不到多大作用的。在央行宣布提高房贷利率之后，多数银行均明确表示，将按照央行限定的最低标准执行，并竞相推出种种房贷优惠政策，实际上是变相调低房贷利率，平衡化解了本次加息可能对房价起到的降温作用。而实际上，本次加息也并非单纯针对房地产市场，其总的目的是抑制原材料等领域的投资过热。而提高首付款的希望并不大，央行已出面否认，况且这号称“撒手锏”的政策不到最后是不会轻易使用的。过往的事实也证明，在我国的房地产调控过程中，金融调控其效果是有限的。