近200万推盘量适中还是过剩？

编者按

　　2005年，深圳商业地产市场迎来了前所未有的繁盛局面。近200万平方米的供应量，巨额民间及境外游资的转向，在制造空前盛况的同时，亦给市场埋下重重危机。繁荣总是表面的，危机却隐伏在暗处。自本期起，晶报“地产商道”专版将邀请业内专家，进行系列采访报道，力图挖掘目前深圳商业地产蕴藏的危机，发现问题，为深圳商业地产市场探求健康发展之路。

　　据中原地产统计数据显示，深圳上半年推向市场的商业面积达到83万平方米，超过去年全年的销售总量，而且下半年深圳商业地产总体供应量比上半年还有上涨，达到100万平方米。据置业国际的统计数据显示，深圳在未来两年内，商业面积在5万平方米以上的购物中心有10个以上。面对突如其来的商业地产大爆发，深圳商业地产是否会供大于求呢？记者就此采访了相关专家。

观点一：过于集中分布不均

　　深圳至祥地产总经理周玮认为，相对于深圳已经非常成熟的住宅市场来说，深圳的商业地产还是刚刚起步，由于发展不是很成熟，而且这两年供应量过于集中，对市场是一个很大的考验。据前不久出炉的深圳商业网点普查统计显示，深圳人均拥有商业面积1.02平方米，已接近美国、中国香港地区等发达国家和地区水平。而且深圳商业分布明显不均，福田人均拥有商业面积已达到1.55平方米，这已经是一个很高的数据了。这么多商业面积同时推向市场，会使发展商、商家都面临一个严重的考验。

　　周玮同时认为，深圳商业地产面临的问题，除了供应量外，还有就是政府缺乏对大型购物中心的规划和业态的引导。

观点二：只租不售降低压力

　　但是深圳美格行商业地产公司总经理张红卫却乐观地表示，深圳的商业地产在未来两年内供应量是比较大，但不会给市场带来很大的压力。一方面主要是因为在未来两年供应的大型购物中心有很大部分是由发展商来经营的，这些商业只租不售，比如鸿隆广场、新安湖购物中心等多个大型商业项目都是不销售的，还有一部分商业是只销售一部分，大部分由发展商自己经营，所以未来两年虽然商业地产供应量大，但真正要面向市场销售的总量并不太大。

　　另外这些大型商业中心分布比较均衡，比如龙岗有五洲风情MALL，福田有怡景中心城，南山有海岸城、招商购物中心，宝安有香缤广场、鸿隆广场，每个区域都有1-2个大型购物中心，依照目前深圳的消费能力来看，这些商业不会有很大的压力。从家乐福同时在深圳多个区域选址就可看出，深圳商业地产还是很有发展潜力的，因为家乐福这些国际品牌在选址时也会做大量的市场调查，有严格的市场要求和标准，他们大举进军深圳说明了对深圳商业地产的信心。如果说深圳商业地产有一定的压力的话，那压力会集中在某一区域范围内，比如说龙岗的SHOPPINGMALL会有一定压力，这是缺乏合理规划导致的。如果宝安新中心区的商业面积缺乏统一规划，协调业态组合的话，也会面临同样的问题。但是总的来说，从目前来看，深圳的商业地产发展还是比较健康的，供应量大也不会给市场造成太大的影响。

观点三：政府监控总量受限

　　深圳中原地产总经理李耀智认为，今年上半年，深圳商业地产无论是销售价格还是租金都比去年同期有所增长，上半年深圳商业项目均价近1.5万元/平方米，同比上涨30%，租金方面，几个热点区域都有不同程度的上扬，涨幅都在10%以上，这说明深圳的商业地产发展还是良好的。至于这两年的商业供应量在200万平方米以上，大型购物中心在10个以上，这说明供应量是有点过于集中，但是在这批商业项目集中面市以后，深圳的商业项目供应量就已经不多了，加上深圳对商业项目实行严格监控，大型商业项目发展实行听证会制度，这意味着未来几年，高档商用物业的发展将会受到较大的遏制，供应量将会减少，所以这两年较庞大的供应量不会给市场太大的压力。

　　总之，专家们都认为，深圳商业地产庞大的供应量需要政府、发展商、商家之间的共同协作，才能使深圳地产健康、持续地发展。