鼓励关外置业

　　在当天的研讨会上，专家们普遍提及的一个解决方案就是推动购房者出关置业。在专家们看来，深圳关内土地的稀缺已是无可置疑的事实，由其必然导致关内住宅供应的逐渐萎缩，“出关置业”将成为许多深圳人不得不作出的选择。

　　景洲大厦业委会主任邹家健等认为，政府和媒体应该向置业者指明“关内土地资源稀缺”的现状，鼓励其出关购房。然而必须解决的一个问题是，政府在解决二线关交通瓶颈等问题的同时，必须加速产业的向外转移，加速关外区域的城市化进程，加速关外村镇的生活文化设施配套，从而真正打破关内关外的界限。

出关置业可实现资源最大化

　　李宁 卓越集团营销策划部总经理

　　“房荒”的一个重要原因就是关内没有土地了，但关外在城市化进程中将很多土地转为国有，大部分土地仍掌握在政府手中，政府应该考虑利用手中的土地来解决楼市的结构性矛盾。

　　事实上政府现在的很多措施就是要促使人们往关外走，以实现土地资源的最大化利用，最终满足市场的需求。政府现在对关外村镇进行重新规划、斥巨资修建轨道交通、改善关外治安环境等，都算是采取的有力措施。

政府应引导人群分流郊区

　　邹家健 景洲大厦业委会主任

　　目前我也感觉到深圳房价太高，特别是市区住宅供应量越来越少，很多楼盘都在关外。其实深圳这样的城市经过25年发展到一定规模的时候，市区的交通状况、居住环境都会不如以前。

　　政府这时候就应该考虑分流居住人群，例如把龙岗的路一开通，很多人都可以过去居住。其实深圳关外也有很多漂亮的小镇，只要政府在配套建设、文化设施上予以改善，将有很大的发展潜力。

　　希望政府多出让一些关外村镇的土地，引入一些有实力、负责任的开发商，这样将推动一些村镇的改造，相信很多人也会愿意到这样的村镇去居住。政府和媒体在引导出关置业上也要做些文章，首先就是要告诫大家关内土地资源有限。

2 破解途径

实行有效调控

　　就在政府宏观调控政策令上海、杭州等地楼市直线下降的同时，深圳楼市却出现了供应量萎缩房价持续上涨的“房荒”场景，这一现象令不少业内专家开始了对政府宏观调控政策的反思。

　　在本报举办的“破解深圳房荒研讨会”上，卓越集团营销策划部总经理李宁等专家认为目前不少调控政策出现了“反调节”作用，如不允许撤消预售备案反而增加购房成本，转让征税政策反而推高新房售价等。中原地产深港研究中心总监张伟此前提出的“控制土地供应反而拉高房价”现象也是这一“反调节”作用的重要例证。

　　鸿荣源地产总经理杨江等专家呼吁政府加强对房地产市场的研究与把控能力，因地制宜采取不同措施，增强宏观调控政策的有效性，避免再度陷入调控政策“反调节”的怪圈。

□ 专家观点

要防范调控政策的负面影响

　　杨江 鸿荣源地产开发有限公司总经理

　　中国的房地产在前几年的高速发展中积累了一些问题，这些问题如不解决，不仅会阻碍行业发展，甚至会影响经济发展与社会稳定，因此必须肯定政府搞宏观调控是必要的，然而同时也应注意调控所带来的负面影响。

　　《2005年深圳房地产年鉴》中有一组数据，去年全市房地产开发投资仅仅上涨了7%，而销售量涨幅超过10%，同时材料、建筑成本、土地成本均出现了较大的上涨幅度。在这种情况下，房地产开发投资不足以满足成本的上涨与市场实际的销售，也就是市场的存量在下降，在建规模不足。国家宏观调控要解决的一大问题就是投资过热现象，但去年深圳已经有点过冷了。由于宏观调控，大家肯定要放慢投资节奏，再加上土地供应不足，对现有土地盘活力度又不大，从而导致了现阶段供需矛盾的产生。

　　另外，现在未取得预售许可证的楼盘信息发布被界定为违法，这实际上降低了消费者对后期市场供应量的了解，由此显得在售楼盘越发稀缺，最终出现抢购现象。

　　我感觉不能把这种信息发布的渠道也封锁了，而是要告诉消费者现在市场上正在供应什么，正在开发什么，将来还有多大的供应量，这样市场才会更加健康。

政策调控也要因地制宜

　　李宁 卓越集团营销策划部总经理

　　造成今天“房荒”现象的一个原因是某些政策的反调节作用。政府出台的一些政策都是出于好心，但最终造成的结果却事与愿违。比如政府禁止撤消预售备案本是为了打击炒房，但由此抵押给机构担保公司、机构投资者的一些住宅也必须通过诉讼才能解除备案，于是今年下半年市场推出量由于直接融资的需要降低了。

　　而解除担保是需要支付诉讼成本的，这种成本在供不应求的情况下还是被加到了老百姓身上。

　　我们的转让增税政策本来也是一个很好的政策，在