2005年5月，以“中国第一爆”为代表的深圳城中村改造渐入高潮。随着城中村改造的风生水起，大量可用土地将涌入房地产市场，使深圳房地产开发的土地饥渴得到缓解。短时间内将释放的新增供应量，对目前如履薄冰的市场，将带来怎样的冲击？

　　5月22日，中午13时，随着数声巨响，深圳渔农村终成废墟。

　　渔农村是深圳数百个总面积高达1亿平方米的“城中村”中的一个。此次被外界广为宣传的“中国第一爆”是一个标志性的节点。有人评论说，它预示着那些密密麻麻夹杂在城市当中的村落，将被逐渐以整体拆除重建的方式加以改造。

　　“未来3年-5年之内，旧城改造将一直是深圳城市建设的重头戏。”深圳市旧城改造办的一位官员说。

缓解土地饥渴

　　2005年，深圳迎来了城中村改造示范年，在市城改办正在编制的《2005年全市城中村改造工作计划》中，全市实施的城中村改造项目有大冲村、田贝村、渔农村等30个项目。大面积的旧城改造工程正在进行和酝酿，一场规模浩大的城市“改颜换貌”行动已经开始。

　　“旧城改造对房地产的持续发展有着深远意义。”深圳市国土资源局房地产研究所所长王锋博士说。

　　不难发现，土地饥渴已经成为抑制深圳房地产市场发展的最大因素。

　　“近年深圳年均新增建设用地25万平方公里，目前的建设用地已经超过467平方公里，占全部可建设用地的67%，如果不采取有效措施，深圳未来发展所需要的建设用地可能不足以维持10年。”深圳市国土局一份报告陈述了这一严峻的事实。

　　为了延长深圳建设用地的“生命期”，2002年深圳市政府开始提出要“拧紧土地的水龙头”，实行土地供应的“三年紧缩政策”。3年来，每年新增房地产用地供应控制在1平方公里左右。专家测算：控制得好，深圳的土地大约只有20年左右的“生命期”。

　　值得注意的是，如果每年出让的住宅用地控制在1平方公里内，大约只能够建300多万平方米的房子，而深圳近年来对商品房的新增需求都在800万-900万平方米之间，也就是说，将有超过500万平方米住宅需求缺口急需填补。

　　王锋博士在一份报告中分析：目前关内需要改造的城中村面积是4000多万平方米，关外是6000万-7000万平方米，共计1亿多平方米，关内城中村平均容积率约为3.0，关外略低，全市城中村的平均容积率约为2.5。正常情况下，按照“拆一建二”的比例计算，建筑面积扩增一倍，城中村能供应出的房屋面积将达到2亿平方米左右，如果每年形成1000万平方米的新增商品房供应，将可供深圳房地产20年发展。

　　即便是商品房买卖市场和租赁市场各占一半比例，那进入二级市场的商品房供应量也会有1亿平方米左右，目前深圳房地产商品房每年的缺口是600多万平方米，这1亿平方米的新增供应，大概能补充市场15年左右的土地短缺，这对深圳的房地产发展，将是不可估量的潜在价值。

　　以此计算，深圳旧城改造工程将是拯救房地产市场的“救命稻草”。

并非“香馍馍”

　　城中村改造释放的新增供应量，将会平抑深圳房价，甚至使之有可能下降，但是，按照官方规划，旧城改造将在3年-5年内完成，1亿-2亿平方米的新增商品房集中入市，每年就达到2000万-3000万平方米，这可能会导致市场无力负荷。

　　王锋认为，“能每年改造100万-200万平方米的城中村，形成新增市场供应200万-300万平方米，就已经是非常了不起的贡献了。”

　　旧城改造形成的新增市场供应将会集中在中低档商品房市场，而且，按照规定，重建成后的房屋返还给原住民的比例较大。

　　房地产研究人士半求分析，“这样就有可能会导致三级市场租金下调，会有很大一部分村民持房源进入买卖市场，假定2000万平方米新增供应中的一半进入二级市场，全部集中在中低档市场，这对于深圳目前每年只有400多万平方米的中低档市场需求而言，会造成很大的冲击。”

　　对于租赁市场，这批需求如果仓促中批量释放出来，会带来租金水平的大幅调整。据深圳中原地产研究分析，释放出来的需求中，一些本来居住在农民房中经济实力稍强的人会转而租住租金稍高，但居住条件比较好的商品房，会使得商品房的租金上升。这样相对收入低的人群的居住问题将更加严重。

　　而对于深圳旧城改造的主要参与者——发展商来说，积极的心态正在冷却。

　　参与深圳旧城改造的发展商有金地、佳