虚拟产权隐藏危机

　　深圳市世方物业咨询有限公司总经理张平一直呼吁业界注意“虚拟产权式商铺存在重大风险”，然而众多发展商、代理公司却依然我行我素。对于南山曼哈因租金纠纷被业主堵门的这一典型案例，张平坦言：“虚拟产权式商铺其实是发展商的问题，并不是曼哈的问题。这种模式极大地增加了商家的经营风险，就此事而言发展商根本不可能拿出8%的年租金回报，曼哈于是最终成为了无辜的受害者。”

　　“还有一群受害者就是小业主。像曼哈、友谊城这种开放式卖场是不会按铺位分割来做的，业主们根本找不到自己的铺位。”张平补充指出：“他们买下的铺位最后很可能变成洗手间，甚至是一根柱子。”张平呼吁投资者不要购买宣称“长期返租”的虚拟产权式商铺，以免造成类似南山曼哈的“多输”局面。

     “南山曼哈经营状况不佳的现象确实存在，但它有希望像当年的海雅百货一样挺过难关，可惜最终功亏一匮。”一位职业经理人说：“当年风靡南山的虚拟产权式商铺就像是埋在南山商圈的无数枚定时炸弹，随时可能对精心培育起来的商业氛围造成致命伤害。”

规划滞后商圈散乱

　　“事实上根本就不存在所谓的南山商圈。”深圳市职业技术学院讲师邓志旺博士接受记者采访时一语惊人。邓志旺认为，真正的商圈应该是相对集中的商业区。“南山的所有卖场都比较分散。海雅周边算是南山商业最集中的区域，可对面基本就没有商业了。这样的商业形态谈不上是商圈。”

记者采访到的多位商场管理人员均承认南山尚未形成真正有影响力的核心商圈。“南山几乎所有的商场都是租用住宅楼的裙楼。”一位商场经理告诉记者：“这种商业形态导致卖场过于分散，缺乏向心力。”

　　“1999年开始的南山房地产热多少有点出人意料，不像近期崛起的宝安楼市存在一个早期预见的过程。”深圳市至祥置业有限公司总经理周玮说：“因此当年南山的开发是比较被动的，等政府意识到的时候楼盘都盖得七七八八了。”

　　周玮认为，规划的相对滞后是南山商圈无法形成气候的根本原因。“缺乏整体规划的零散状态无法形成合力，从而极大削弱了南山商圈的辐射力，使其在深圳商圈中处于一个尴尬的位置。”

　　“南山商业规划滞后于国土规划，这是造成南山目前商业呈点状分布，未能形成像东门、华强北那样的商圈的主要原因之一。深圳市零售商业行业协会会长花涛直指南山商现状及问题根源。在花涛看来，惟有通过整合，由大型商业设施直接带动南山商业，形成核心的局面，才能真正形成一个强大的南山商圈，使南山商业得到本质上的提升。

　　然而这种代价是巨大的。“南山现有的裙楼商业不像华强北的厂房那么容易改造。”邓志旺认为，南山的商业现状是政府、发展商、商家要共同面对的难题，需要三方合力才有可能突围。

三巨头图谋南山突围

　　虽然南山商圈正面临前所未有的困境，创景名店、曼哈等中高档商城纷纷关门撤资，陈枫仍对南山商圈前景充满信心：“按照我们的估算，南山具有较强消费能力的人口应该在140万以上。如果能形成一个流行、时尚的商业中心，将对南山商圈产生极大的拉动作用。”陈枫希望海岸城能成为可与华润万象城相匹敌的大型综合商城。野心勃勃的海岸地产计划引入3至4家主力店，最终使市场形成“东有万象城，西有海岸城”的效果。

　　“海岸城所在的南山商业文化中心区可能会成为南山的核心商圈，对本土消费能力会有一定拉动。”周玮说：“但还是要解决辐射力的问题。”

　　“正如万象城、金光华实现了深圳商业的升级一样，海岸城、花园城中心、益田假日广场作为南山新崛起的三大Shopping Mall，也有望推动南山商圈实现升级。”一位专家乐观地预言：“具有雄厚消费实力支撑的南山商圈将找到自己独特的发展之路。”

　　“分散是南山商圈最大的弱点。无论海雅、天虹还是沃尔玛、家乐福，都是点状的，没有共同形成商圈的氛围。”深圳市海岸房地产开发有限公司副总经理陈枫说，“南山需要一个大型的高档购物中心。”

　　海岸地产正在南山商业文化中心区谋划一座建筑面积达30万平方米的“海岸城”，该项