• 深圳楼市再次陷入观望 开发商延迟开盘为哪般
• 2010年11月22日
• 　自9月29日起，楼市“二次调控”组合拳打出，在限贷令、限购令、加息等多重影响下，楼市再次陷入观望，全国各大城市普遍出现项目推迟开盘的现象。已近年尾，据深圳国土局的数据显示，1-10月，深圳开盘或加推的楼盘有63个，供应量为32135套，供应面积约274万平方米。
  
  　　延迟开盘为哪般?
  
  　　“我半个多月前休年假去台湾旅游，没想到跟我同团的有好几个都是地产公司的销售人员。”记者的一位同事日前讲起旅游的见闻，感慨到：现在开发商不用卖楼吗?开始集中放年假了吗?
  
  　　记者近日采访一些业内人士，发现这位同事所问非虚。目前，的确有不少楼盘推迟了开盘计划，部分开发商干脆不卖了，给员工放大假。
  
  　　“其实开发商推迟开盘也算是比较常规的营销手段。因为市场环境时刻都在变化，开发商会根据变化随时调整自己的营销策略，这当然也包括了开盘时间和定价。”中原地产市场部总监王世界分析，导致开发商推迟入市的因素大体包括四个方面：一是看政策环境。很明显，此次楼市调控力度非常大，涉及的领域也比较广，的确对开发商的入市节奏有影响，因此不仅买家陷入观望，开发商也会更加谨慎地对待入市时间，如果没有把握，不会轻易开盘;二是制定销售策略，包括定价，优惠幅度等。开发商在入市之前，都会进行比较周密的市场调研，确定项目的客户定位，如何制定优惠政策，如何开展营销活动等。如果开发商对市场调研的结果不明确或者不理想，那么也不会轻易入市;三是蓄客情况。在制定了销售策略之后，楼盘都会尝试各种各样的宣传活动，并以各种方式试探客户的接受率和认可度，并根据蓄客的多少决定下一步的营销策略，是否要调整价格或者采用更大优惠幅度等;四是楼盘本身的建筑及工期进展情况。这个属于建筑的范畴，对营销策略影响不大，但也会影响入市时间。
  
  　　据记者了解，在延迟入市的楼盘中，一部分是因为楼盘本身是双拼户型，是属于被“限购”的范围之内，所以导致开盘延迟;另一部分则是因为目前一些新盘入市销售情况不太理想，部分开发商选择了以推迟开盘的方式来避免销售清淡的尴尬。
  
  　　延迟开盘考验各方定力
  
  　　“开盘时间和定价已经成为了一门艺术”，有业内人士感慨，此次新政虽然严厉，但大半年的时间过去了，房价还是岿然不动。开发商似乎比政策更有底气。
  
  　　延迟开盘对开发商而言，真的是实现自保的“独门秘籍”吗?对市场和买家又有什么样的影响呢?
  
  　　“我们企业不缺钱，目前的资金足以维持3-5个月，我们没理由降价销售。”日前，一些地产大佬曾公开表示，房地产企业不差钱，完全有能力“抗得住”。他表示，目前开发商的资金链的确在收紧，但绝没有想象得那么严重。
  
  　　对于这样的结论，大多数业内人士都表示太过乐观，虽然延迟开盘并不足以立即对开发商的资金链构成威胁，但迟迟不开盘将会让开发商付出更多资金成本。据了解，如果开发周期是一年，自有资金达到50%，企业每年需要付出的财务成本大致在10%左右。如果延迟开盘3个月，开发商就得增加1.25%的利息支出。但现在很多楼盘实际开发周期超过一年，自有资金往往只有30%，融资成本会高于10%，因此需要付出的财务成本远高于上述数字。而近期，住建部出台的加强预售资金监管政策，就是为了收紧开发商的资金链，迫使他们降价卖房。
  
  　　对于买家而言，延迟开盘可能短期会对市场供应造成一定影响，但对深圳的置业者而言，一方面，仍然有大量的存量房可供选择;另一方面，由于投资客的撤出，也会使得房源会主要面对刚性需求;此外，二手房的成交已经远超一手房，成市场主力，置业者仍然有很多选择。