- 新政一个月 深二手房开始主动降价
- 2010年05月14日
- “国十条”急急如律令，出台已一个月。深圳地方政府辅之以“细则十三条”调控房市。“深十三条”虽被指“太温柔”、“没新意”，但一二手房成交量已大跌七八成，退房、抛盘、关铺、特价等属于楼市下行期的各种现象虽尚未成风，却均已冒出水面。“市场被打晕了，目前处于休克状态。”世联地产深圳区域副总经理甘伟调侃说。
银行执行新政比地方政府更严格
致使休克状态的关键一针，同2007年时调控一样，是房贷新政。不同的是，这一针的用药更猛，力度更深，银行执行上也是前所未有的严格。
4月14日，“国十条”出台，规定贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；4月17日，国务院直接发文，强调“国十条”之外补充两条：一是部分城市可暂停发放第三套及以上住房贷款，二是暂停异地购房贷款。
4月17、18日，新政出台的首个周末，深圳多家中介公司的按揭部负责人都忙得焦头烂额，很多在走贷款流程的业务，一边是客户催办，一边是银行说贷款批不了，建行、农行等甚至表示“暂时不接新的单”。
4月19日，新政后恢复上班的首个工作日，中行、建行、招行等深圳分行相继表示已收到总行通知，明确严格按照国务院新政；建行、工行、深发展等都有内部人士透露，所在银行还有“口头指示”，在深圳暂停第三套及以上住房贷款。
值得注意的是，无论4月14日出台的“国十条”，还是5月5日出台的“深十三条”，对于多套房贷都没有明确叫停，均为“商业银行根据风险状况，暂停发放购买第三套房以上住房贷款”，仍留有模糊空间。但是，目前深圳各银行已经基本上完全停发多套房贷，其中建行明确停止受理，工行称早已不做，中国银行、农业银行、深圳发展银行亦表示“目前原则上暂停发放，确需受理的，需报总行个人金融总部审批”，且要求首付5.5或6成以上、利率1.2倍以上。“银行的执行情况比深十三条还要严。”多家中介和开发商如此说。
“五类需求灭了三个半”
银行的紧箍咒迅速在市场上生效。4月22日开售的某楼盘，开盘至今，开发商所报的销售套数和深圳市规划国土资源委网上可查的成交记录相差400多套，“因为这些房源虽然已经都有买家交了定金，但是银行贷款还不一定能批下来，所以还不敢网上备案。”开发商称贷款难是目前卖房子的最大障碍，其至今已有10多套因贷款问题而退房。
早在半个多月前，住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在深圳一次会议上说，“新政一定会出效果”，因为此次调控力度之大、措施之细、执行之严，都是前所未有，除改变市场预期外，还将改变今年市场的供求关系，其中三类需求将受重创———投资获利的、保值避险的、恐慌超前的。
“现在看这三种需求不是受重创，而近乎是直接被灭了。很明显，银行对第三套及以上的房子就直接不贷款了，还谈什么投资。”深圳市职业技术学院房地产研究所所长邓志旺说。他认为，在去年及今年一季度，这三类需求在深圳甚至超过自住需求所占比重。
在自住需求中，一类是首次置业，一类是改善型，而后者仅看“二套房首付5成以上、利率1.1倍”一条，就被灭了一半。据多名中介及房地产律师介绍，4月底开始的二手房退定现象中，主力就是改善型置业的买家，原因一是补不起首付，二是不愿承担高利率，三是认为房价会大跌，即便损失定金也划算。
新房日均成交降至40多套
需求萎缩已从成交数据上体现出来。由多家中介机构跟踪深圳市规划与国土资源委网上即时成交数据所做的统计周报可见，4月19日至5月9日这三周中，全市新房成交套数依次为417、274、290套，相比新政前三周（3月29至4月18日）的新房成交量下降了7成。其中，在“五一”节三天黄金假期，新房仅成交34套，5月3日当天更只成交1套。
5月10日至昨日，网上可见的成交套数依次是37、58、46、33套。那么统算4月19日至今，近一个月里全市新房日均成交套数是40多套的样子，已接近2008年时市场最低谷的水平。
“规划与国土资源委网站上的成交公示数据是滞后的，因为现在最大的问题是按揭难办，很多交了定金的房子贷款迟迟下不来，开发商就不敢去国土局备案，考虑到一旦备案了要取消就很麻烦，很可能整个楼盘的销售系统都会被锁定，那就卖不了房了。”深圳中原地产二级市场常务副总经理玉家雄说，但去除掉这个客观因素，他观察到新政至今一个月里开售的新盘实际开盘销售率也并不高，估计平均不到30%，这说明新政已经显现出明显的效果，“4·14新政”这道坎之前的新盘开盘都能卖个七八成。
5月以来多家中介零成交
二手房的成交统计也已连续三周环比大跌，最大跌幅达到60.7%，有统计数据的最近的一周（5月3日至5月9日）全市
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