• 货币政策结构性调整已经开始 分析房地产走势
• 2009年09月25日
• 房地产在２００８年开始调整，到２００９年，人们预期会有一个小小的反弹，但万万没有想到房地产的反弹会演发为大的上升行情。本来房地产的调整应该在２０１０年完成，房地产在供需达到均衡的条件下，才会具备进一步上升的空间。但是，２００９年，中央为了保证ＧＤＰ有８％以上的增长，投入天量信贷资金，使得房地产市场奇迹般的上升。房地产商的运气不能不说太好了。但是，今年年底，房地产市场还会如今年上半年一样再进一步上升吗？
  　　
  　　货币政策出现结构性调整
  　　
  　　影响房地产市场四大因素
  　　
  　　中央今年的主要任务是保证ＧＤＰ有８％的增长，希望实体经济有一个根本性的好转。但是，从执行的效果看，与中央的要求发生了一定程度背离。原来的目标是，投入天量的货币信贷，希望刺激实体经济的发展；但是，大量信贷资金并没有进入实体经济，而是进入股市、房地产市场，导致今年股市和房地产市场大幅度上升，这种状况对中国经济均衡发展显然是不利的。
  　　
  　　为此，中央尽管不断保证，宽松的财政政策和适度宽松的货币政策没有变动，但是，结构性的调整实际上已经开始。对股市，中央货币监管当局严格查处进入股票市场的资金，而且采取的政策都非常有力度，防止大量信贷资金进一步进入股票市场。对房地产市场，也采取了收紧的政策，这一点，从深圳市今年７、８月份房地产成交量急速萎缩便可以看出。可以肯定，今后，中央的结构性调整对股票市场和房地产市场都会有实际上的冲击。
  　　
  　　值得一提的是，尽管中央多次表态，宽松的财政政策和适度宽松的货币政策没有变动，但并不表示结构性调整没有开始，中央完全可以采取结构性调整来控制信贷资金进入股市和房地产市场。
  　　
  　　影响房地产市场四大因素
  　　
  　　房地产的走势离不开资金面的支持，离不开政策面的支持，从今年的各方面来看，不利于房地产走高的因素主要有：
  　　
  　　第一，中央对囤地采取非常严格的紧缩政策。国家国土资源部从下个月将对全国囤地情况进行检查，发现购买土地后两年没有开发的一律没收，对购买土地后三个月没有将土地款交清的也进行没收。中央这样做的目的是打击房地产商的囤地行为，希望房地产商拿到土地后马上进行开发，提供更多的房地产产品。从各种迹象来看，中央这次下了决心进行清查。
  　　
  　　第二，央行明显对房地产的信贷收紧了。银监会多次严格表态，一定要执行二套房子四成按揭的规定，对房地产的投机行为进行打击。众所周知，房地产市场如果以自住为主，房地产的需求是有限的，每个人最多买一套或两套，房地产的价格是不可能盲目上升的；但是，如果房地产市场是以投机为主的，需求便是无限的，一个人可以有Ｎ套房子，这样房地产价格便会大幅度上升。银监会收紧信贷资金，显然会对房地产市场进行控制。
  　　
  　　第三，今年年底中央将在北京、上海、深圳和广州试点物业税。物业税的推出，将对房地产市场的投机进行有效控制。在没有征收物业税之前，人们买房子要交购置税，在征收物业税以后，人们不再交购置税，所以，买房子便宜了，但占有房子交税，也就是说，人们买得起房子，但养不起房子。在这种情况下，人们会采取如下对策：一是将大房子卖掉，换成小房子，以少交物业税；二是将自己多余的房子卖掉。更为严重的是，对投机房地产的人造成的冲击会更大。因为投机房地产的人是希望房地产市场价格上升来获得利润，如果人们不敢多买房子，抛售房子，房价下跌，再加上要交物业税，投机房地产面临的风险无限加大，肯定会大大限制房地产价格进一步上升。
  　　
  　　第四，今年深圳的房地产价格上升太快，透支了深圳未来五年的房地产价格上升空间，在价格非常高的情况下，人们被迫选择观望。房地产市场是逆水行舟，不进则退。房子成交量低迷的直接结果便是房价的下调。所以，今年房地产市场的前景不看好。